Ce que vous devriez savoir avant de rembourser votre prêt hypothécaire avant l’échéance


Immobilier / vendredi, janvier 12th, 2018

Avec la baisse des taux d’intérêt que nous observons depuis quelques années, plusieurs personnes sont tentées de rembourser leur hypothèqueavant l’échéance du terme.

Elles veulent être en mesure de bénéficier d’un taux plus bas, et ce, malgré la pénalité. Cette décision s’avère souvent avantageuse puisque la pénalité peut être récupérée rapidement.

Par contre, il est important de savoir que dans la plupart des actes de prêts des grandes institutions financières canadiennes, il y a des clauses que vous devez connaître.

Nous vous expliquerons donc ici les grandes lignes de ces clauses afin que vous puissiez profiter au maximum des avantages du remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire.

La première clause est celle du privilège de remboursement par anticipation. Cette option vous permet habituellement de rembourser, sans pénalité, un montant supplémentaire de votre prêt hypothécaire, et ce, annuellement.

Ce montant varie entre 10% et 25% du montant initial de votre hypothèque. Avant de calculer la pénalité appliquée lors d’un remboursement en totalité, on devrait donc retrancher ce montant.

*Il y a quelques années, un recours collectif a été intenté contre au moins 11 des prêteurs les plus importants du Canada.

En effet, ils auraient omis de soustraire le montant de remboursement par anticipation avant de calculer ladite pénalité. Cela pourrait les obliger à rembourser plusieurs millions de dollars en pénalité et intérêts facturés en trop.

Deuxièmement, il y a la clause sur la pénalité appliquée lors d’un remboursement en totalité. En général, il y a deux façons de calculer la pénalité mentionnée dans l’acte de prêt hypothécaire.

Votre pénalité pourrait équivaloir à trois (3) mois d’intérêts* ou au différentiel de taux**. L’institution financière établira votre pénalité selon le montant le plus élevé des deux. Vous trouverez ci-dessous un exemple de chacune des situations afin de faciliter votre compréhension.

Prenons l’exemple d’une hypothèque initiale de 150 000$ avec un solde restant après 3 ans de 120 000$. Supposons que le taux d’intérêt du contrat pour un terme de 5 ans était 6% et que le pourcentage de remboursement par anticipation permis était à 15%.

*Voici une façon simple d’estimer votre pénalité dans le cas où elle équivaut à 3 mois d’intérêts.

120 000$ – 22 500$ (15% de 150 000$) = 97 500$

97 500$ X 6% X 3/12 = 1462, 50$

Voici maintenant une façon de calculer la pénalité selon le différentiel de taux.

Avant tout, vous devez savoir que celui-ci s’applique seulement lorsque le taux inscrit au contrat est plus élevé que le taux actuel.

Puisque vous remboursez votre prêt avant l’échéance, le prêteur aura un manque à gagner, car il devra prêter cet argent à quelqu’un d’autre pour le terme restant à un taux inférieur.

En supposant que le taux d’intérêt indiqué au contrat est de 6% (toujours pour un terme de 5 ans), et que le taux du marché pour le terme restant (c’est-à-dire 2 ans), est de 4%, l’institution aura un manque à gagner de 2% sur 2 ans.

**Vous pouvez estimer votre pénalité en faisant le calcul suivant :

(120 000 – 22 500) X 2% X 2 ans = 3900$

Il y a par contre une ambiguïté sur la façon dont l’institution financière pourrait calculer la pénalité lors d’un différentiel de taux.

En effet, rien ne spécifie qu’elle doit prendre le taux réel du contrat moins le taux affiché du terme restant pour calculer son manque à gagner.

On peut donc voir, occasionnellement, des institutions ayant la morale plus élastique qui prennent le taux initial avant un rabais de taux accordé et/ou pour le taux du terme restant, non pas le taux affiché, mais le meilleur taux après le rabais offert.

Ce qui a pour effet d’augmenter, et de beaucoup, le différentiel du taux et ainsi la pénalité.

Gardons toujours nos données du cas précédant, mais supposons que le taux de 6% qui avait été accordé au départ résultait d’un rabais de 1% (7% – 1% de rabais = 6%). Le différentiel serait donc de 3% au lieu de 2% et la pénalité serait de 5850$ au lieu de 3900$.

Il est important de vérifier votre acte hypothécaire, car certaines institutions vont jusqu’à réclamer le rabais de taux obtenu et/ou la remise en argent qu’elles vous ont accordée comme cadeau de bienvenue en plus de la pénalité.

Finalement, en plus de vous assurer que le montant du pourcentage de remboursement par anticipation a été soustrait du solde restant avant le calcul de la pénalité, vous devriez toujours vérifier sur quel taux l’institution calculera le différentiel de taux, si celui-ci s’applique.

Vous aurez la certitude de votre pénalité en demandant une confirmation écrite du montant et ainsi prendre des décisions éclairées.

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